价格调控，切忌走向政府定价之路！

来源：富迪 作者：律师 何先武 律师助理 董普丽

五月一日起，《商品房销售明码标价规定》正式施行，《规定》要求商品房销售实行“一房一价”，即一套一标价，并明确公示代收代办收费和物业服务收费，商品房经营者不得在标价之外加收任何未标明的费用。商品房销售价格明码标价对外后，可以自行降价，打折销售，但涨价必须重新申报备案。

然《规定》于小长假期间的执行状况仍令人担忧：一方面，仍然有很多房产商及房产中介机构并未按照“一房一价”，“明码标价”的规定执行，以各种借口未公示售房信息；另一方面，即使不少楼盘公示了售房信息，但仍存在着公示信息不全，隐瞒部分重要信息的情况，如有的楼盘仅仅标示了在售楼盘的楼号、楼层、面积和每套房子的总价，对于购房者最为关心的单价并没有公示。

《规定》“一房一价”，“明码标价”的售房规定一方面承载着广大民众对于房价回落的深切期望，另一方面有利于抑制部分开发商“捂盘惜售”等违规行为，特别是在开盘销售中根据客户数量随意加价的行为将被有效遏制。

首先，就《商品房销售明码标价规定》本身而言，其作为国家房市调控的一项重要措施，对规范房地产市场毫无疑问会产生某种积极效应，然而若寄之以大幅度回调房价的高期望，也将陷入不切实际的浮想。毕竟房价的居高不下根源于高度紧张的供求矛盾，绝非一书《规定》略过问题表面使得价格透明化就能深入内部解决问题的，更何况价格能否真正“透明化”还有待考验！

其次，“上有政策下有对策”，这业已成为规避新政的“潜规则”。 从目前的施行情况来看，各地不乏有房开商以“高报低卖”，“折扣优惠”，“毛坯”“装修”混卖等花招故弄玄虚，以达到规避新政的目的。房产商规避新政的花招多多，《规定》显现实效的困难重重！

发展改革委价格监督检查司司长许昆林表示，将逐步完善相关配套措施，绝不会让《商品房销售明码标价规定》成为一纸空文。然该规定在房开商各色花招的规避下是否终究会流于形式而难以发挥实际效果，还有待时间的检验。

近日，与《商品房销售明码标价规定》的“一房一价”“明码标价”相呼应，中央正着手开展房地产企业成本和利润调研活动，酝酿着出台关于房地产反暴利的相关政策。对于酝酿当中的反暴利规定，暂且不论房企的成本如何合理界定，是否存在暴利，该规定能否顺利制定并推行，单就开展成本利润调研，酝酿出台反暴力规定这一行为本身而言，国家调控楼市的决心不可谓不坚决。

无论是《商品房销售明码标价规定》还是反暴利规定，这一系列调控措施都极具针对性，矛头均指向了所售房屋的价格构成及房企利润，旨在促使房地产市场中的价格构成透明化，遏制房价乱涨的现象，引导楼市回归理性的发展轨道。然而不得不思考的是，这系列颇有针对性的调控措施是否会引导房地产市场走向政府定价之路？

若仅仅依靠当前施行的《商品房销售明码标价规定》，将难以防范开发商“高报低卖”行为，难以对房价起到切实的规范调节作用，而为了解决这个问题，势必要出台相关的配套措施（当然也包括酝酿当中的反暴利规定），核心在于将商品房的价格构成透明化，再根据成本构成确定一个大概的售价幅度，严防房开商胡乱申报价格规避新政。可是，如果走上这条道路，就难免会产生政府定价之嫌。这种状况一旦出现，对于房地产市场的长久健康发展来说，或许不能称之为绝路，但无疑是没有多大好处的。行政干预非常必要但必须有“度”，切忌走进“为了干预而干预”的误区，干预应界定为特殊时期的特殊行为，不能使之沦为常态。

就楼市而言，政府可以引导商品房的价格趋于合理，但干预行为必须以尊重市场运行规律为前提，决不能取代市场，决不能走回计划经济的老路。否则，一时利好的干预行为将会演化为经济发展的长久之痛！