商住两用 恐成“钓钩” ！

不少有创业打算的购房人都希望能买到既能商用又能居住的房子，然而这种“商住两用”的房子并没有想象中的那么“唾手可得”！创业青年小王就遇到了这样的情况：小王几年前到贵阳市来打拼，希望凭借自己的一技之长来开创自己的事业。为了先安顿下来，小王想购置一套房屋。长时间的看房以后，小王并未找到满意的房子。突然，一个标示着“商住两用”的楼盘映入了小王的眼帘，经售楼人员一番介绍之后，小王认为这套房子无论是地理环境，价位还是配套设施都十分符合自己的居住以及创业要求，于是就签订了购房合同。然而搬进新房以后，小王到工商部门去办理注册手续却被告知此房不是商用房，不能用于经营。此外，开发商在宣传册中“首层开办大型商场、底层超市及地下车位”的承诺却因开发商已将地下部分出售而无法实现，小王之前的期望全都破灭了！

客观而言，“商住两用”并不是一个法律概念，开发商打出“商住两用”的宣传标语，目的在于将其作为诱饵来吸引购房者上钩，但能否如愿保证房屋用途却还是一个未知数。为避免“上钩”，购房者应注意以下几个方面：

第一， 明确“商住两用”的真实面目。

“商住两用”并不是法律概念，实际生活中的“商住两用”主要表现为三种形式：

其一为“住改商”。“住改商”也即房屋在立项备案的时候所标明的用途为住宅，但事后部分业主将住宅物业改为商业用途，造成商住交融的状态。

其二为“住宅立项的写字楼”。由于以住宅立项的楼房所需缴纳的土地出让金要少于以商业立项的楼房，加之住宅用房的土地使用年限比商业用房的土地使用年限长得多，所以开发商们都乐于以住宅立项，而以商业用房的高价出售，换取高额利润。但这种住宅立项的写字楼目前尚未被国家予以认可，购买这种楼房存在很大的政策风险。

其三为底层商用，上层住宅式的楼房。用作商用的底层楼房一般是开发商楼盘的配套设施，与住宅区域相对独立，对小区业主的不良影响较小。

第二，明确购房意图。在购房之前，购房人务必要明确自己购房的用途所在，居住还是商用，千万不能因贪图不具有确定性的升值预期而掉入“商住两用”的陷阱。“商住两用”虽号称可以达到“商业使用”与“住宅使用”的完美结合，但实际上无论是开发商还是物业公司，亦或是政府相关部门，都无法保证业主的居住质量。若因一时贪念而导致事后生活质量大受不良影响，那么还得自己来买单。

第三，明确楼盘用途。了解了自己的购房意图以后，在购房时，还需要询问开发商所开发楼盘的用途是什么，再结合购房者自身的意图，将楼房用途在《购房合同》中予以明确，使自身的权益得以初步保障。

第四， 住宅可依法变更为商用。

根据《物权法》第七十七条的规定，“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。”

根据《贵阳市城乡规划条例》相关规定，房屋所有人、使用人和管理单位应当按照规划许可的用途使用房屋。确需变更原房屋规划使用性质的，应当向城乡规划、土地主管部门办理变更手续。有关行政主管部门办理行政许可时涉及房屋用途的，应当与房屋权属证书记载一致。擅自改变规划许可房屋用途的，由县级以上人民政府城乡规划主管部门责令限期改正；逾期不改正的，自逾期之日起按照每日每平方米处以5元以上20元以下罚款。

虽然目前法律对于业主将住宅改为商业用房并没有明确的限制性规定，但需要“住改商”的业主应当依照法律法规规定的相关程序办理，不应擅自变更。