购买期房，勿忘备案

备案是期房买卖过程中极为重要而又通常不为购房人重视的一环。年初，小李来到所里咨询，他的情况是这样的：小李于2002年以100万元向贵阳市某房地产开发公司购买了一套商品房，并于2005年付清了全部购房款并于当年入住。根据当时签订的商品房买卖合同约定，自合同签订之日起30日以内，由开发公司向相关部门申请登记备案，并在房屋交付之日起1年内取得房地产权属证书。然而，小李入住已经五年之久，仍未拿到房产证，2010年6月，小李竟然接到某商业银行的通知，请求贷款人尽快归还贷款，否则就要腾房拍卖。可小李并没有贷款行为，何来归还贷款之事呢？事后才得知，该房地产开发公司于2003年又将该套房屋出售给王某，并向相关部门办理了备案登记手续，王某为向银行贷款，便将该房屋作为抵押。自己住的好好的房屋竟然变成了别人的囊中物甚至还设定了抵押，小李百思不得其解！

根据《城市房地产开发经营管理条例》和《城市商品房预售管理办法》的相关规定，商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同；开发企业应当自合同签订之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。商品房预售合同登记备案手续可以委托代理人代理，委托代理人的，应当有书面委托书。

由此可见，购买期房的，开发商应当与购房人签订商品房预售合同，合同签订之日起的30日内还应当向相关部门办理备案登记手续。而现实中，部分开发商往往拖延办理备案登记的时间，其目的在于将该房屋以更高的价格卖给他人牟取更高的利润，此做法毫无疑问会损害最初购房人的利益。为避免类似风险，购房人应注意以下事项：

第一， 注意合同条款的具体约定。

合同通常在双方签字之后生效，但合同签订之后并非全都即时生效，合同生效的具体时间取决于双方当事人的具体约定。

若合同双方于商品房预售合同中没有约定“自备案之日起生效”， 根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第6条第1款的规定，当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。据此，就算没有办理预售登记备案手续，购房合同也不会因此而无效。

但若合同双方约定了“自备案之日起生效”，则购房者应当在签订合同之后尽快办理备案手续，否则开发商就可以以此请求法院确认合同无效。

然而，也存在例外情况。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第6条第2款的规定，当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。这就意味着，如果开发商已经接受了购房者支付的首付款或购房款，合同就不会因没有办理预售登记备案手续而无效。

第二， 及时办理备案登记手续。

若签订商品房买卖合同后一直未办理备案登记手续，开发商就很有可能“一屋二卖”，将已售出的房屋另行卖给他人。备案登记手续既可以由开发商和购房人双方共同办理，也可以委托开发商单方办理，然而现实中通常由开发商负责办理，可此种办理方式往往为开发商拖延办理时间，“一屋二卖”提供了可操作的空间。因此，不管以何种方式办理，在买卖合同签订后，购房人应尽快办理或催促开发商尽快办理备案登记手续。