图纸之下暗藏无尽小阴谋

看房不仅是看房子本身，还要看所属小区的配套设施。相信购房人都会有这样的体验，每次去看楼盘时，必定会研究沙盘和小区规划图，图上几近完美的配套设施规划往往会使得购房者一见倾心，于是便签了购房合同。然而小秦却碰到这样的事情：小秦购买了某楼盘的一套房子，当时吸引小秦的就是该小区便利的交通，规划图中小区北门口正是能直接到达小秦上班地点的某公交路线起点站。可是交房以后，小秦却发现小区北门不见了，为了赶乘公交车，小秦每天都要绕一大圈才能抵达站点。去找开发商询问时，开发商却解释说是规划变更所致。紧接着，小秦到相关主管部门查询，竟发现这个地方原本就没有门，此门仅在开发商宣传册中的小区平面图上出现过。

通常购房者看到的小区平面图并不是开发商修建小区的直接依据，为了吸引消费者购房，开发商常常将不同于小区规划的平面图提供给购房者。借该平面图宣传，却不依此平面图建筑并交房。如此做法，往往影响房产的综合价值，给购房者的生活带来不便。为了避免类似情况的出现，购房者购房时应注意以下事项：

第一，“平面图”并非建房依据。

根据建设部《关于统一实行建设用地规划许可证和建设工程规划许可证的通知》的规定：“……建设工程规划许可证所包括的附图和附件，按照建筑物、构筑物、道路、管线以及个人建房等不同要求，由发证单位根据法律、法规规定和实际情况制定。附图和附件是建设工程规划许可证的配套证件，具有同等法律效力。”

在楼盘建设开工之前，开发商需要向相关部门申请《建设工程规划许可证》，《建设工程规划许可证》后面会附一份非常详细的“工程规划图”。国家对于消防、采光等重要问题有强制性的规定，一旦《建设工程规划许可证》核发，开发商就必须严格按照许可证和所附图纸来进行施工建设。

另外，附在《建设工程规划许可证》后的“工程规划图”虽然确定了小区的基本规划，但很多细节还需要设计单位来完善，设计单位通常要绘制“工程设计图”，小区的建筑就是根据这个“工程设计图”来进行的。

购房者通常看到的小区平面图等图纸，往往只是简化甚至修改过的示意图，并不等同于法律层面上的“规划图”，并不能完全真实地反映《建设工程规划许可证》所许可的规划状况。

第二，设计图纸易变。

通常，开发商若想变更建设工程规划将经过严格的行政审批程序，耗时耗力，成本甚大。然而如果想要变更工程设计却只需征得设计单位的同意，相对容易很多。在楼盘预售时，开发商往往会通过修改“工程设计图”，设计一份比较符合购房者需求的“小区平面图”或是“小区规划图”。待吸引购房者签订了购房合同以后，再暗中将“工程设计图”变更得与规划许可证后附的“工程规划图”相一致。如此一来，直到交房之前，小区的布局都是可变的，尽管最后拿到的房子可能与预期中的很不一样，弱势的购房者也难以与开发商抗衡，追究其责任。

第三，约定违约条款是维权关键。

根据《商品房销售管理办法》第24条的规定：“……经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。

买受人有权在通知到达之日起15内作出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。”

购房者预防因开发商变更规划而受损的最好办法就是，在签订购房合同时，务必将规划、设计变更情形在合同中作明确而详尽的约定。除了约定开发商变更规划、设计时的及时通知义务以外，还应约定未及时通知的后果，如购房者有权退房，并有权要求开发商承担违约责任，同时约定具体的违约金计算方法。