买房不易，退房有道

基于国家房贷政策的变化，商品房是否可以退房？——这是我们在接受客户咨询时经常遇到的问题。由于国家各种打压房价的政策的频繁出台，众多购买了商品房的购房者对房价下降形成预期，对楼市持观望态度，期望能与房地产开发商达成退房的合意。对于这个问题，可以从两个层面来考虑：

第一，《商品房买卖合同》签订之前。在商品房买卖过程中，大部分时候购房者与房产商一开始签订的并不是《商品房买卖合同》，而是《认购书》。认购书只是作为合同双方未来订立正式商品房买卖合同的一种担保方式，并未涉及具体的房屋买卖条款，因此，如果购房者此时基于房贷政策的改变而想要放弃购买商品房的话，是根本无需与房产商磋商退房事宜的，此刻需讨论的仅仅是因认购书的签订所交纳的定金如何处理的问题。

根据最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”

因此，如果由于国家政策的变化，如2010年4月17日的《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，即“国十条”的发布导致购房者与房产商无法就订立商品房买卖合同达成一致的，房产商应当将定金退还给购房者。

第二，《商品房买卖合同》签订之后。此时若要解除合同来达到退房之目的，首先得看合同双方签订的《商品房买卖合同》中是否对解除合同的具体情形做出约定，如果没有相关约定，则只能从法律规定的合同解除情形中寻求依据。

一般情况下，《商品房买卖合同》都是由房产商提供的格式合同，购房者处于绝对的弱势地位，或者对合同条款知之甚少，或者虽有所意识却无力独自与房产商讨价还价。对于在签约前来律所咨询的购房者，我们在对《商品房买卖合同》字斟句酌地审核之后通常会建议当事人在合同里加上相关补充条款，如约定“如果购房者在XX日内无法取得贷款，本合同自动解除，购房者不承担违约责任”，在签约时主动采取措施，避免因银行贷款政策变化对购房者带来不利的影响。

另外，如果购房者与房产商签订的《商品房买卖合同》中并没有对何时何种情形下解除合同作出约定，我们就只能从法律的具体规定上寻找依据。《合同法》司法解释二的第26条规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解释合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”

房贷政策的变化一般可以用“情势变更”来认定（但不尽然，视具体情况而定），房贷政策的变化，如不能贷款或者贷款额度及利率大幅度提高，切实影响到了购房者贷款，就属于客观情况发生了变化，根据具体情况，若这种影响对购房者达到了“重大”的程度，那么购房者完全可以向法院请求以情势变更为由解除合同，进而达到退房之目的。