房地产经纪主体脖上的缰绳

住房和城乡建设部，国家发展和改革委员会，人力资源和社会保障部三部门共同发布的《房地产经济管理办法》已于2011年4月1日起开始施行，这是我国第一部专门规范房地产经纪行为的部门规章。房地产经纪主体这匹在房地产市场中自由横行的烈马从此被套上了缰绳。

由于缺乏专门规章制度的约束，经纪机构及经纪机构工作人员隐瞒真实信息，赚取差价，签订阴阳合同，挪用交易资金等现象层出不穷，这系列非正常现象似乎已无形中变成了房产经纪市场的潜规则，致使房地产经纪市场长期以来都处于比较混乱的状态。尤其是近两年以来房地产市场越来越火爆，房产经纪机构顿时呈爆炸式增长，良莠不齐的经纪机构以飞快的速度涌现在市场中，使原本已经比较混乱的房产经纪市场顷刻间沦为一锅大杂烩，不少房产经纪机构更是与房地产开发商相互串通，以“内部认购”等虚假方式来刻意渲染商品房供不应求的火爆场面，人为地在群众中制造购房难的紧张心理，哄抬房价。房地产经纪市场的不规范也是我国强势推行的房价调控组合拳难以奏效的重要因素之一。

《房地产经济管理办法》（以下简称为《办法》）作为我国第一部专门规范房地产经纪行为的规章，全文共计四十条，主要从四个方面来规范房地产经纪市场，其一为房地产经纪市场的准入规则，其二为房地产经纪活动，其三为监督管理，其四为法律责任。

《办法》中尤为值得关注的是关于房地产经纪活动的规定。对于房地产经纪活动，《办法》主要规定了“三化”，即承接业务统一化，业务代理合规化，收费项目透明化。

“承接业务统一化”即房地产经纪业务应当由房地产经纪机构统一承接，服务报酬由房地产经纪机构统一收取。分支机构应当以设立该分支机构的房地产经纪机构名义承揽业务；房地产经纪人员不得以个人名义承接房地产经纪业务和收取费用。

“业务代理合规化”是《办法》中规定得极具特色的内容，《办法》对房地产经纪机构在代理业务过程中所涉及的委托协议，许可证，权属证明等相关文件尤其重视，如《办法》第十五条规定了“房地产经纪机构代理销售商品房项目的，还应当在销售现场明显位置明示商品房销售委托书和批准销售商品房的有关证明文件。” 房地产经纪机构和房地产经纪人员不得为捏造散布涨价信息，赚取差价，签订阴阳合同等行为，所有业务活动的办理都必须以真实合法的意思表示，权属证明，许可范围为前提，保证业务活动的合法性和规范性。

“收费项目透明化”，《办法》中明确规定了房地产经纪机构的所有项目都必须明码标价，不得收取任何未予标明的费用，不得进行价格欺诈，不得混合标价、捆绑标价，每一项工作内容的收费都必须以明确标示的价格为依据。

《办法》的公布与施行无疑是给房地产经纪市场主体套上了一道无形的缰绳，将对规范房地产经纪市场发挥至关重要的作用，对于顺利推行房价调控措施，规范整个房地产市场而言亦是不可或缺的。

然而，此部已经发生法律效力的规章能否收到良好的法律实效却有待时间的检验。任何一部法律的推行及良好社会效果的产生都需要一个循序渐进的过程，加之聪明的市场主体总会不遗余力的搜罗出各种规避制度的办法，进而造成执法难度加大。《房地产经济管理办法》作为首部专门规范房地产经纪市场的规章无疑是法治社会一大进步，然却不乏笼统而权责不清之处，若想切实规范好房地产经纪市场，除了得有相关的实施细则不断跟进之外，还有待于相关执法机构执法力度的落实到位。

缰绳能否降住烈马的暴躁使之归于温顺，值得期待！