律师提示：房地产法律常识简析答疑

一、哪些行为构成商品房买卖的欺诈？
1.经营者故意隐瞒真相，妨碍消费者取得产权的情况:
①不具备开发资格、“五证”不全，编造虚假文件；
②故意隐瞒影响消费者正常使用的重大质量问题；
③致使合同无效或根本违约的行为；
2.售楼广告、沙盘、录像、照片等承诺与实际不符的（但前提是需构成合同要约或者写进合同中）；
3.明知检测机构测量有误，但故意不纠正的。
二、房产证的办理开发商承担何种义务？
1.在房产证的办理中买房人是申办法定义务人， 而开发商有协助义务。
2.由于办理房屋产权证所需要的许多证明文件均需由开发商提供，因此，《城市房地产开发经营管理条例》还规定了“房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”《商品房销售管理办法》第三十四条进一步明确了该项协助义务。
3. 由于出卖人的原因，导致买受人仍然无法办理房屋所有权登记的，买受人有权请求解除合同和赔偿损失。
三、转让期房预定权是否须经开发商同意？
1.对于期房预定权的转让，《商品房预订协议》对此有约定的，从约定；
2.没约定的，期房预订权的转让应当经房产商的同意。因为预订人在签订《商品房预订协议》并缴纳定金后，对该期房享有预订权，房产商有义务就该期房为预订人保留一定期限，不能再卖给他人，但同时预订人也有按照《商品房预订协议》 的约定与房产商签订正式预售合同的义务，因此预订权的转让属于《商品房预订协议》权利义务的整体转让，按照我国《合同法》第八十八条的规定，这种转让行为应当征得合同的另一方即房产商的同意。
3.除非合同中有专门约定，否则预定人将预订权高价转给他人赚取差价时，开发商有权拒绝。
四、如何防止二手房买卖中的一房二卖?
1.到买卖房屋所在地房屋管理部门办理预告登记，并且在当天办理首付款（包括定金）或者全部购房款的银行托管手续。在过户完毕，购房人拿到房屋所有权证时再付托管银行的房款。
2.应当在房屋买卖协议或者其补充协议中约定如果房主一屋二卖，按房屋总价的一倍承担违约金责任。
五、哪些房产转让必须办理公证手续？
1. 买卖合同公证 主要针对房屋买卖当中交易一方为境外人。根据规定，在房屋买卖过程中如一方为境外人，则买卖合同必须经过公证后方生效。否则将无法交易
2. 委托公证 主要是指上家或下家无法亲自办理相关房产过户手续，只能委托其他人或中介公司办理相关公证手续
3. 赠与公证 在目前的二手房交易中还有一种赠与方式，即业主自愿将房屋赠与他人，并要求将房屋产权人姓名进行更改。赠与行为必须进行公证
六、抵押中的房产能否办理转让手续？
一般情况下，抵押中的房产不能办理转让手续，须先将原抵押登记办理转让手续。特殊情况下，如果银行同意放行办理转让手续，并提供放行单，则可办理转让手续，但必须在产权过户后补办原 抵押登记注销手续。
七、如何办理房屋产权抵押注销登记？
如何办理房屋产权抵押注销登记抵押登记注销登记是指设定他项权利的当事人结束了抵押担保的债权及债务关系，抵押权人同意解除抵押权的行为。
收缴材料：
此项业务由银行签订的委托书中的代理人办理，代理人可以为房屋所有权人
1、房屋所有权证原件；
2、房屋他项权证原件；
3、“房屋所有权（他项权）注解登记申请书”（制式表格），加盖银行公章；
4、抵押人与抵押权人签订的“解除抵押权的协议”，加盖银行公章；
5、授权委托书（制式材料），加盖银行公章。委托书要求法人代表（银行为负责人）签字；
6、受托人身份证原件及复印件。
应缴税费：无。
八、买二手房应该注意什么？
买二手房应该注意：
　　1.确认产权的可靠度
　　(1) 注意产权证上的房主是否与卖房人是同一个人;
　　(2) 搞清楚是成本价房还是标准价房或者是经济适用住房;
　　(3) 产权证所确认的面积与实际面积是否有不符之处;
　　(4) 一定要验看产权证的正本，而且到房管局查询此产权证的真实性。
　　2.考察原单位是否允许转卖
　　(1) 认标准价购买的公房出让时是否已经按成本价补足费用或者与原单位按比例分成;
　　(2) 大部分公房进行房改时原单位都保留优先回购权，因此要确认原单位是否同意出让;
　　(3) 一般来说，军产、院(医院)产、校(学校)产的公房必须要原单位盖章后才能出让。
　　3.查看是否有私搭私建部分
　　(1) 是否有占用屋顶的平台、走廊的情况;或者屋内是否有搭建的小阁楼;
　　(2)是否改动过房屋的内、外部结构，如将阳台改成卧室或厨房、将一间分隔成两间;
　　(3)阳台是不是房主自己封闭的，这牵涉到阳台面积应该怎么计算的问题。
　　4.确认房屋的准确面积
　　(1)包括建筑面积、使用面积和户内的实际面积;
　　(2)产权证上一般标明的是建筑面积;
　　(3)最保险的办法是测量一下房屋内从一端墙角到另一端墙角的面积，即所谓地毯面积。
　　5.观察房屋的内部结构
　　(1)户型是否合理，有没有特别不适合居住的缺点;
　　(2)管线是否太多或者走线不合理;
　　(3)天花板是否有渗水的痕迹，墙壁是否有裂纹或者脱皮等明显问题。
　　6.考核房屋的市政配套
　　(1)打开水龙头观察水的质量、水压;
　　(2)打开电视看一看图像是否清楚，能收视多少个台的节目;
　　(3)确认房子的供电容量，避免出现夏天开不了空调的现象;
　　(4)观察户内、外电线是否有老化的现象;
　　(5)电话线的接通情况，是普通电话线还是ISDN电话线;
　　(6)煤气的接通情况，是否已经换用天然气;
　　(7)小区有无热水供应，或者房屋本身是否带有热水器;
　　(8)冬天暖气的供应以及费用的收取，暖气片数够不够，暖气温度够不够。
　　7.了解装修的状况
　　(1)原房屋是否带装修，装修水平和程度如何，是不是需要全部打掉;
　　(2)了解住宅的内部结构图，包括管线的走向、承重墙的位置等，以便重新装修。
　　8.查验物业管理的水平
　　(1)水、电、煤、暖的费用如何收取，是上门代收还是自己去缴，三表是否出户;
(2)观察电梯的品牌、速度及管理方式，观察公共楼道的整洁程度及布局;
(3)小区是否封闭，保安水平怎样，观察一下保安人员的数量和责任心;
　　(4)小区绿化工作如何，物业管理公司提供哪些服务。
　　9.了解以后居住的费用
　　(1)水、电、煤、暖的价格;
　　(2)物业管理费的收取标准;
　　(3)车位的费用。
　　10.追溯旧房的历史
　　(1)哪一年盖的，还有多长时间的土地使用期限;
　　(2)哪些人住过，什么背景，是何种用途;
　　(3)是否发生过不好的事情，是否欠人钱或者发生过盗窃案;
　　(4)是否欠物业管理公司的费用，以及水、电、煤、暖的费用。
　　11.了解邻居的组合
　　(1)好邻居会让你生活愉快，选不同的时间在社区内看人来人往，通过衣首和生活规律判断人的社会层次;
　　(2)拜访上、下、左、右邻居，了解他们在此居住是否顺心;
　　(3)与居委会或者传达室的值班人员聊天，了解情况。
　　 12.算计一下房价
　　(1)自己通过对市场上公房的反复比较判断房屋的价值;
　　(2)委托信得过的中介公司或者评估事务所进行评估;
　　(3)银行提供按揭时会做保值评估这个价格可以看成是房屋的最低保值价。
　　13.看看能否做二手房按揭，二手房按揭的条件是：
　　(1)年满18岁，有城镇户口，本地、外地均可;
　　(2)能提供稳定的收入支付本息的证明;
　　(3)愿意将所卖的房子作为抵押，或者能提供其它符合条件的抵押;
　　(4)所购房屋产权所属真实可靠;
　　(5)支付有关手续费。
　　14.请律师
　　(1)二手房买卖的情况比商品房更为复杂，因此有律师提供建议参考更可靠;
　　(2)公房上市的时间不长，能提供这一类服务的律师并不多，收费标准也无一定之规;
　　(3)建议请一位尽可能熟悉业务的律师做全面顾问。
　　15.找代理行
　　(1)公房上市采取两头把关、中间放开的政策，中间的交易过程完全由代理行来操作;
　　(2)代理行的二手房信息要比个人更全面，但是目前来看信息的准确程度还需要验证;
　　(3)在把你的业务交给代理行之前应该了解：代理行提供的服务有哪几项?是否可以帮助申请二手房按揭?买卖过程中若发生了问题，代理行是否有义务、有能力负责赔偿损失?代理行的服务收费标准是多少?是否能保证买到称心的二手房?
　　16.考察代理行是否可靠 代理行应该提供两证：
　　(1)有效的当地工商局颁发的营业执照，当地房屋土地管理局颁发的中介代理行资质证书;
　　(2)资质证书是行业管理部门颁发的，对保证代理行的可靠性更有作用。
　　17.及时了解政策、程序、费用上的变化
　　(1)公房上市还是一个新鲜事物，因此要做好心理准备，随时了解政策的变化;
　　(2)媒体的报道十分关注公房上市，要注意报纸的新消息;
　　(3)向律师及中介代理行咨询;
　　(4)最可靠的还是向有关房管部门咨询，及时了解最新的信息。
　　18.产权是否完整
九、如何识别假冒的房屋产权证？
建设部会同有关部委出台《房屋权属证书印制管理办法》严格规定：
房屋所有权证、房屋共有权证和房地产权证等房屋权属证书将统一由建设部监制，承印产权证的印刷企业应是已依法取得出版行政部门核发的印刷经营许可证、公安部门核发的特种行业许可证，并依法经工商行政管理部门登记注册的企业，该印刷企业经建设部确定后，须报新闻出版总署备案。此举将有效防止假冒房产证出现。
目前，全国除少数几个城市外，房屋权属证书均统一由北京市印钞厂印制，各地房地产主管部门经委托到印刷单位印制房屋权属证书时，必须持有由建设部出具的委托印刷证明。虽然国家将加大对假冒房产证的打击力度，有关专家还是提醒购房者，必须注意辨别手中的房屋所有权证是真是假。
如何分辨：1)从外观上看，真的房产证是流水线生产的，因此墨色均匀，纸张光洁、挺实，假证多数是手工制作，线条不齐，油墨不均匀；2)真证内页纸张里的水印图案，只有在灯光下才能看出来，而假证的水印图案，平铺着就能看见，同时，真房产证的防伪底纹是浮雕“房屋所有权证”字样，字迹清晰，而假证则没有；3）另外，在放大镜下，消费者还可以看到真证的内页底线里藏有微缩文字，防伪团花中的绿色花瓣是双线构成，而且仔细看可以发现，真房产证上的阿拉伯数字编号，与第四套人民币0.2元上面的阿拉伯数字粗细一样。
十、哪些购房合同签了房还能退?
1.开发商没有履行法律规定手续，不具备完备的法律文件， 因此违反法律的禁止性规定或者违反社会公共利益，导致合同无效。
依据有关规定，开发商销售房屋，必须已经履行了法律所规定的有关手续，报请行政主管机关批准，取得”五证”，即【建设工程规划许可证】、【建设用地规划许可证】、【土地使用证】、【开工证】、【商品房销售或预售许可证】。房屋已经建成的，还应当持有【房屋所有权证书】，尤其是开发商必须依法缴纳全部土地使用权出让金取得的土地使用权证书。
2.开发商采取欺诈手段，诱使置业者与其订立房屋销售合同，合同无效。
如：开发商故意告知置业者虚假情况，如竣工日期，装修规格及质量标准等，或者故意隐瞒真实情况（很多情况下是其所开发项目的非法性），可以认定为欺诈行为， 合同无效。这种情况主要发生在商品房预售行为中，其目的是吸引置业者抢占市场，弥补资金不足。常见的是开发商利用宣传材料或媒体，对房屋的特定事项或其他相关情况（公共设施、自然环境、文化环境等）进行不实或夸大的宣传，如果这些商业吹嘘具有清楚、明白的质量标准或实质内容，如”小区内商场、学校、医院等公共设施齐全”、”三分之一公共绿地面积”等，而实际情况并非如此，即构成欺诈。如果只是无实质内容，如 “理想居所”、”置业首选旺地”、”升值潜力巨大”等则不构成欺诈。当然，是否认定欺诈行为在实践中存在不同的观点。
3.置业者与开发商订立的合同显失公平，可以请求法院撤消，要求退房。例如，某开发商与置业者订立的房屋预售合同规定，置业者应按规定的日期分期付款，逾期未付，经开发商书面催告10日后，仍未付款即视为违约，所有已交楼价款不予退还，开发商有权终止合同，并可将房屋另售他人，而对开发商的逾期交房却规定了种种详而不漏的免费事由。从这些条款中可以看出合同双方的权利、义务明显不对等，显失公平。对于此种合同，置业者可以在订立合同之日起一年内，请求法院予以撤消，法院判令予以撤消的，双方应恢复到订立合同之前的状态，即置业 者有权退房，开发商应返还置业者所交付的楼款和定金及其利息。

4.开发商根本违约，置业者有权解除合同，并追究开发商的责任。
十一、如何查询二手房产权状况？
买房产要投入相当大的一笔资金，因此投资的安全性是每一个购房者必需考虑的首要因素，否则稍有不慎，购房人的利益就会受到侵害。而要想确保房产安全无误，了解房屋的产权状况，则是每一个购房人在购房前必需做的事情。购房前对所购房屋的产权有清楚的认知，不但可避免受到可能的坑害，而且购房后自己的利益也可以受到法律的保护。
　　要了解房屋的产权状况，购房人第一步要做的是要求卖方提供合法的证件，包括产权证书、身份证件、资格证件以及其他证件。产权证件是指“房屋所有权证”和“土地使用权证”。身份证件是指身份证、工作证和户口簿。资格证件是指查验交易双方当事人的主体资格，例如：商品房出售要查验出售方房屋开发经营资格证书；代理人要查验代理委托书是否有效；共有房屋出售，需要提交其他共有人同意的证明书等等。其他证件是指：出租房产，要查验承租人放弃优先购买权的协议或证明；共有房产，要查验共有人放弃优先购买权的协议或证明；中奖房产，要查验中奖通知单和相应的证明等。
　　第二步是向有关房产管理部门查验所购房产产权的来源，查验的具体方式是查验产权记录。第三步是查验房屋有无债务负担。房屋产权记录只登记了房主拥有主权的真实性以及原始成交情况，至于该房屋在经营过程中发生债务和责任，则必需查验有关的证明文件。包括：抵押贷款的合同、租约等，还要详细了解贷款和偿还额度、利息和租金的来源，从而对该房产有更深的了解。另外，购房者还需了解的内容有：所购房有无抵押，房屋是否被法院查封等。总之，要了解房屋产权的真实情况，购房者除了要向卖房方索要一切产权文件，还要到房屋管理部门查询有关房产的产权记录，两相对照，才能清楚地知道该房的一切产权细节，不至于有所遗漏。
十二、户口对二手房交易的影响?
目前，不少人购买二手房是为了方便孩子上学，让孩子的户口可以牵至有比较好的学校的区域。因此，在购买二手房时，需要关注户口问题。因为如果原先的房主户口没有迁出的话，新房主也就无法迁入户口。为了避免这种情况发生。专业人士表示，在买卖当中要注意以下问题：
　　1、在交易之前到公安机关查询交易房屋的户籍状况。房屋的户籍通常是由该房屋所在地的派出所管理的。如果派出所仅限本人调取户籍材料的话，买方可以要求同卖方一起到派出所调阅。如果卖方拒绝配合的话，则房屋的户口即可能存在问题。
　　2、要求卖方出示户口本，并留存复印件。通过审查卖方的户口本，买方即可大致了解卖方家庭的户籍情况。
　　3、就户口问题约定适当的付款方式和违约责任。在签订购房合同时，应把握两点：一是付款的时间。买方只有在确认所购房屋中的全部户口已经迁出时，才可以付清全部的购房款。买方应当时刻牢记：花钱买的不仅仅是一处产权无争议的房屋，还应当是一处户籍无争议的房屋。二是违约责任的约定。卖方仅仅做出将户口迁出交易房屋的承诺是远远不够的，买方必须与卖方就违反该项承诺的责任做出约定。明确了违约责任，就可以免除买方在损害方面的举证责任，买方就不必在诉讼中搜集证据证明自己所遭受的损害。
十三、二手房按揭的步骤？
第一步，确认买卖合同真实有效。
　　第二步，产权查询。持房产证，到房地产交易中心查询其是否具有上市资格，是真是伪，有没有其他债权关系。
　　然后去物业现场，对业主进行家访，确认其房屋的真实情况，业主的共有人是否同意出售，在房屋中租住的人是否愿意搬出。
　　然后在现场拍两张照片，一张为楼体全景，一张为带门牌号的房屋照片。
　　在小区物业公司了解物业欠费情况。
　　第三步，到公证处进行公证，公证内容为买卖双方委托开太办理相关手续。
　　第四步，由开太公司从民生银行为买方申请贷款，买方应准备相应的文件。民生银行在开太有驻点，可以现场和买方面签贷款合同。
　　第五步，一般在两天内贷款将获得批准。这时候，开太将建立一个资金监管账号，要求买方将首付款打入该账号，再将民生银行的贷款打入该账号。
　　第六步，在北京住房公积金管理中心担保中心、民生银行和开太三方共同认可的前提下，将资金监管账号里的资金为卖方完成提前还款手续，解除抵押登记，拿出房产证，并在房产交易中心为双方办理过户手续，完成产权转移。
　　第七步，把资金监管账号里的剩余房款结算给卖房人，同时为买房人做抵押登记。
十四、房产税免纳的情形
减免税规定：下列房产免纳房产税：
（一）国家机关、人民团体、军队自用的房产；
（二）由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产；
（三）宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产；
（四）个人所有非营业用的房产；
（五）经财政部批准免税的其他房产；
（六）纳税人纳税确有困难的，经省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局批准，可给予一定期限减征或免征。
十五、房产税的计税依据
房产税的计税依据有两种：一是房产余值，二是房产租金收入。按税法规定，房产原值一次减除10%至30%的自然损耗等因素后的余值为房产税的计税依据。具体减除幅度，由省、自治区、直辖市人民政府根据当地具体情况确定。对没有房产原值的，由房产所在地税务机关参考同类房产核定。对房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。
十六、房产税的征税范围
房产税的征税范围：根据《广西壮族自治区房产税施行细则》的规定，房产税在下列地区开征：
（一）城市：指经国务院批准建制的市；
（二）县城：指县人民政府所在地的县城区；
（三）建制镇：指经自治区人民政府批准建立的建制镇；
（四）工矿区：指工商业比较发达，人口比较集中，符合国务院规定的建制镇标准，但尚未设立建制镇的大中型工矿企业所在地。
十七、建筑区划内的道路、绿地、其它公共场所、公用设施和物业服务用房，属于开发商还是业主？
根椐《物权法》的规定，除了城镇公共道路、城镇公共绿地或者明示属于个人的绿地三种例外情况外，建筑区划内的道路、绿地、其它公共场所、公用设施和物业服务用房属于全体业主共有。

全体业主共有不是民法上单一的所有权形式，而是一种特殊的所有权，即建筑物区分所有权，因此，业主不能单独对这些共有部分进行占有、使用、收益与处分，业主不能随意改变区划内的道路、绿地，不能在上面私搭乱盖其它建筑，如现在小区内普遍存在的盖小房、毁绿地改花园等等。
现实生活中开发商将建筑区划内道路、绿地、其它公共场所、公用设施、物业服务用房视为已有，私自处分牟取利益，如在规划时原本为绿地的地方新建商品房，这也法律所禁止的。
对于除绿地、道路、物业服务用房之外的其它建设费用已分摊进入住房销售价格的除专有部分以外的其它公共场所和公用设施，例如：整个小区的排水系统、配电房、天然气管道、小区出入口、路灯、沟渠、围墙等，应结合物权法及相关的行政法规，认定为业主共有。
物业服务用房指专门用于物业服务企业进行物业服务活动使用的建筑，一般由物业服务企业进行占有、使用。现实生活中，当业主委员会成立，新的物业公司提出接管时，开发商或原物业公司对这部分房产主张所有权，因此发生纠纷，对于争议房产的权属确定，应区别不同情况处理：作为经营性房产移交，且以此性质实际使用的，不能确认为物业服务用房；作为物业服务用房移交或者虽未明确但一直是作为物业服务用房在使用的，应确认为物业服务用房，即使该用房未计入购房成本也应为业主共有。此种情况下，可参照建设部规章的相应界定标准，根椐实际情况考虑对开发商予以补偿。
十八、 小区内的车位、车库归属是如何规定的？
小区内的车位、车库情况不统一，有的是建筑规划内的，有的是占用闲置土地的，有的是占用道路的，另外还有不属于整个小区的地下停车场、地面有偿车位及违反规划要求所建的车位。对于以上情况应区别处理。《物权法》实施后，有些业主认为，小区内的车库、车位的所有权当然属于业主所有，这种观点是不全面的。
1、《物权法》第七十四条规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。
2、占有业主共有的道路或者其它场地用于停放汽车的车位，属于业主共有，因为建筑规划内的道路、其它公共场所属于业主共有。
3、值得注意的是如果开发商及购房人对车位、车库的归属没有约定或者约定不明如何处理，《物权法》没有规定，需出台相关的司法解释予以明确。
4、对于占用闲置土地、违反规划建造的停车位、车库不受《物权法》保护，如果违反法律、行政法规的强制规定，则导致合同无效，过错方承担责任。
5、不属于整个小区的地下停车场、地面有偿车位，按《合同法》相关规定处理。
十九、城市居民能在农村农民的宅基地上盖房？城镇居民能购买农民宅基地上的房屋吗？
城市居民不能购买农村宅基地房屋，这是由我国现行法律规定决定的。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第二条也进一步指出：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”由此可见，城市居民在农村购买房屋，一定要查清是不是民宅，如果是，千万不要购买，以免承担房屋买合同无效的法律后果。
二十、商品房买卖合同没有约定违约金和损失怎么办？
商品房买卖合同没有约定违约金或者损失赔偿计算方法：
逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。
二十一、业主物业管理费从何时起付?交房之日如何认定?
物业管理服务费是为业主提供公共区域的管理与服务所需的费用，按照物价局的有关规定，交房付费的日期是以销售合同约定的交房日期或开发商通知交房的日期为准。如在交房过程中，因开发商的原因，小业主不能接受交房的条件，此期间的费用则由开发商支付，直到符合收房条件为止。
二十二、哪些已购公房不得上市出售？
已取得合法产权证书的已购公有住房可以上市出售，但有下列情形之一的已购公有住房不得上市出售：
（一）以低于房改政策规定的价格购买且没有按照规定补足房价款的；
（二）住房面积超过省、自治区、直辖市人民政府规定的控制标准，或者违反规定利用公款超标准装修，且超标部分未按照规定退回或者补足房价款及装修费用的；
（三）处于户籍冻结地区并已列入拆迁公告范围内的；
（四）产权共有的房屋，其他共有人不同意出售的；
（五）已抵押且未经抵押权人书面同意转让的；
（六）上市出售后形成新的住房困难的；
（七）擅自改变房屋使用性质的；
（八）法律、法规以及县级以上人民政府规定其他不宜出售的。
二十三、广告宣传难兑现购房者该怎么办？
1.开发商有进行虚假广告宣传、欺骗或误导消费者之嫌。
根据《中华人民共和国广告法》和国家工商局发布的《房地产广告暂行规定》，房地产广告必须真实、合法、科学、准确，不得欺骗和误导公众。从您来信所反映的情况来看，开发商在媒体上进行广告宣传及售楼人员在售楼时均承诺，您所购买的房屋具有两个下水管道，其中之一由您独自使用，而在房屋交付时却与上述承诺不符。在开发商未就此与您提前沟通的情况下出现这种问题，我们可以判断，开发商的广告宣传具有一定的虚假成分，根据《广告法》第38条的规定，开发商应就此承担相应的法律责任。
2.开发商对购房者承担何种民事责任。
在您就上述问题与开发商进行交涉过程中，开发商承认其广告宣传与售楼时所作的承诺（但自您签订房屋买卖合同至今从未取得开发商的书面承诺）与房屋交付时的实际情况不符，为此，开发商同意为您办理退房，但不承担其他任何责任。从这一点上来看，开发商已意识到其过错所在。
但在这种情况下，如果您想通过法律途径使自己的权利得到进一步保障，却存在一定的难度：

第一，由于您从未取得开发商的书面承诺，因此，当上述问题以法律途径解决时，除非开发商继续承认其所作的承诺，否则，您只凭一纸广告来主张自己的权利，在证据方面会显得有些不足。
第二，《广告法》规定，虚假广告导致消费者购买商品的，广告主应承担民事责任。因此，只有在您能够证明开发商的承诺是导致您购买该房屋的原因时，您的权利主张才能得到有力的保护。
第三，从法律的公平角度来讲，如果您同意开发商所提出的退房解决方案，开发商应在退还您购房款的同时，给予您相应的利息补偿。
二十四、买商品房有哪些公共面积需要分摊？
商品房应分摊的共有建筑面积包括：1、各产权户的电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、配电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室，以及为整幢建筑服务的共有房屋和管理房屋。2、套(单元)与公共建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的一半。
不应分摊的共有建筑面积包括：
1、从属于人防工程的地下室、半地下室。
2、供出租或出售的固定车位或专用车库。
3、幢外的用做公共休憩的设施或架空层。
共有建筑面积分摊原则为：产权双方有合法权属分割文件或协议的，按其文件或协议计算分摊；无权属分割文件或协议的，可按建筑面积比例进行计算分摊。
共有建筑面积的分摊方法是：
1、多层商品住宅楼，须先求出整幢房屋和共有建筑面积分摊系数，再按幢内的各套内建筑面积比例分摊。
2、多功能综合楼，须先求出整幢房屋和幢内不同功能区的共有建筑面积分摊系数，再按幢内各功能区内建筑面积比例分摊。
共有建筑面积分摊计算的内容如有变化，应以建设部现行的有关文件规定为准。
二十五、出让土地必须以招标、拍卖的情况
1.(一)以获取最高出让金为主要目标,以出价最高为条件确定受让人的；
(二)对土地使用者资格没有特别限制,一般单位或个人均可能有受让意向的；
(三)土地用途无特别限制及要求的。
2.对不具备拍卖条件,但属以下情况之一的,必须以公开招标方式出让土地:
(一)除获取较高出让金外,还具有其他综合目标或特定的社会、公益建设条件;
(二)土地用途受严格限制,仅少数单位或个人可能有受让意向的。
对土地使用者有资格限制或特别要求的,可对符合条件的用地申请者进行邀请招标。
二十六、工业用地如何转商业用地？
1、改变为商业用途的，必须符合城市总体规划，并需经过规划部门批准。
2、如符合城市规划可以改变为商业用途的，按照现行土地出让办法的规定，其出让应当通过招标、拍卖或挂牌等方式公开进行，工业用地原使用人和买受人不得自行进行买卖。
3、通常的做法可由工业用地使用人与所在区县的土地管理部门联系，由土地的收购储备机构根据年度收购储备计划安排收储。
二十七、被征收土地农民享有哪些权利？
1、维护农民集体土地所有权和农民土地承包经营权不受违法行为的侵害；（土地所有权及使用权）
2、在征地依法报批前，政府应将预征收土地的用途、位置、补偿标准、安置途径告知被征地农民；（预征知情权）
3、预征土地现状调查结果须经被征地农村集体经济组织和农户确认；（调查结果确认权）
4、经农户申请，国土资源部门应依照有关规定组织听证；（申请预征听证权）
5、被征地农民知情、确认的有关材料为各级政府在征地报批时的必备材料；（参与报批权）
6、土地征收批复文件下达后10日内，人民政府应将批复结果公告给被征收土地的农民；（批复结果知情权）
7、土地补偿征收公告后45日内，由国土资源局对土地补偿、安置方案进行公告；（土地补偿知情权）
8、办理征地补偿登记手续时，对土地行政主管部门的调查结果进一步核准。（调查结果核准权）
9、对征地补偿、安置方案有不同意见的或者要求举行听证会的，应当在征地补偿、安置方案公告之日起10个工作日内向有关市、县人民政府土地行政主管部门提出；（补偿方案听证权）

10、未依法进行征用土地公告的，被征地农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人有权依法要求公告，有权拒绝办理征地补偿登记手续；（要求公告权和拒绝补偿登记权）
11、未依法进行征地补偿、安置方案公告的，被征地农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人有权依法要求公告，有权拒绝办理征地补偿、安置手续；（要求公告权和拒绝办理补偿、安置手续权）
12、因未按照依法批准的征用土地方案和征地补偿、安置方案进行补偿，有权提出协调申请；有权提出裁决申请；（对补偿标准争议权）
13、土地补偿费未全额到位有权拒绝交出土地、有权阻止施工；（拒绝履行政令权）
14、土地征收批复后二年内没有实施，造成土地荒芜的应由批准的政府批准收回，交由原集体经济组织恢复耕种。（恢复耕种权）
15、任何单位和个人对违法占用土地等行为都有权举报；（违法举报权）
二十八、集资建房政策契税是怎样规定的?
财税[2000]130号文件规定：对各类公有制单位为解决职工住房而采取集资建房方式建成的普通住房或由单位购买的普通商品住房，经当地县以上人民政府房改部门批准，按照国家房改政策出售给本单位职工的，如属职工首次购买住房，均比照《中华人民共和国契税暂行条例》第六条第二款“城镇职工按规定第一次购买公有住房的，免征”的规定，免征契税。
二十九、租户擅自改变租赁房屋用途怎么办？
擅自改变租赁房屋用途是指承租人不经出租方同意，改变约定的租赁房屋用途，以致出租方有权解除租赁合同的陷阱。通
常租赁合同中会约定租赁房屋的用途，如住宅用、商用、生产用等等。房屋的不同使用方式，对其使用寿命和安全有重大影响，所以法律规定，承租人不经出租人同意，擅自改变房屋用途，如住宅用改为商用等，则出租方有权解除租赁合同，将出租房屋收回。

三十、商品房买卖合同变更的主要方式
根据合同变更的法律事实不同，则合同变更所适用的方式亦不同。具体说来，合同变更的方式主要有两种：
一、双方协商一致变更，即按照《合同法》第77条和第78条变更。
二、法院或仲裁机关裁决。通过这种方式变更合同的具体内容包括如下几种情形：
（1） 因情势变更的出现，当事人一方可提出延期履行或者部分履行的变更要求，但他并不享有单方变更合同的权利。

（2） 因可规则于在债务人的事由而致原合同没有履行，可适用裁决的方式予以变更。
因重大误解或显失公平或者以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，是对方在违背自己真实意思的情况下订立的合同。

三十一、集资建房政策契税是怎样规定的?
答：财税[2000]130号文件规定：对各类公有制单位为解决职工住房而采取集资建房方式建成的普通住房或由单位购买的普通商品住房，经当地县以上人民政府房改部门批准，按照国家房改政策出售给本单位职工的，如属职工首次购买住房，均比照《中华人民共和国契税暂行条例》第六条第二款“城镇职工按规定第一次购买公有住房的，免征”的规定，免征契税。
三十二、房地产他项权证办理流程?
(一)办事依据
　　《中华人民共和国城市房地产管理法》;《城市房屋权属登记管理办法》;《天津市房屋权属登记条例》
　　(二)办事须知
　　以独用宗地的房地产设定抵押权申请登记的，申请人应当是抵押合同双方当事人。
　　申请办理房地产抵押权设定登记须提供以下要件：
　　1、申请书;
　　2、申请人身份证明(查验原件、复印件留存);
　　3、房屋所有权证、土地使用证或房地产权证(原件暂存);
　　4、抵押担保的主合同;
　　5、抵押合同。
　　(三)办事时限
　　自受理房地产抵押权设定登记申请之日起7个工作日内完成审核。
　　(四)税费标准
　　1、登记费
　　住房，权利人按每套房屋80元交纳。
　　非住房，双方当事人各按抵押金额的0.5‰交纳。
　　2、工本费
　　核发一本房地产权属证书的，免收证书工本费;向一个以上权利人核发房地产所(共)有权证书时，每增加一本证书，按每本10元交纳证书工本费。

三十三、如何办理房产赠与、继承手续，需要缴纳哪些费用？
房地产赠与应当办理房地产转移登记，申请人是赠与合同双方当事人。
申请人应当向登记机构提交下列文件：
（一）《上海市房地产登记申请书》（原件）；
（二）身份证明（复印件）；
（三）房地产权证书（原件）；
（四）经公证的赠与书、受赠书或者赠与合同（原件）；
（五）地籍图（原件二份）；
（六）房屋平面图（原件二份）；
（七）契税完税凭证（原件）。
房地产继承或者遗赠应当办理房地产转移登记，申请人是继承人或者受遗赠人。
申请人应当向登记机构提交下列文件：
（一）《上海市房地产登记申请书》（原件）；
（二）身份证明（复印件）；
（三）房地产权证书（原件）；
（四）继承权公证文书或者遗嘱公证书和接受遗赠公证书（原件）；
（五）地籍图（原件二份）；
（六）房屋平面图（原件二份）；
（七）契税完税凭证（原件）。
交易手续费由转让双方各按建筑面积每平方米2.5元缴纳。转让人死亡的，申请人按建筑面积每平方米5元缴纳。
登记费按住房每套80元、非住房每套300元收取。
三十四、房产继承和赠与税费比较
与房产的继承过户不同，房产的赠与还需要缴纳一笔契税。其中具体的手续和费用是这样的。

　　首先房产的赠与人与受赠人之间需要订立一份房屋赠与的书面合同，也就是赠与书。然后，赠与人和受赠人要带着这份赠与书和房屋的产权证，同时到房屋所在地的公证处进行房屋赠与的公证。

　　这个过程中涉及到了两笔费用，一笔费用是公证费，和继承权公证一样，房屋赠与的公证费收取的比例也是受益总额的2%，但不低于200元。还有一笔费用就是契税，目前上海市对契税的征收比例是房屋评估价值的 1.5%。

　　最后一个环节就是到房地产交易中心去办理房屋所有权转移登记手续。需要的材料有房屋赠与的申请书，赠与人和受赠人的身份证件、原来房地产产权证、赠与书及公证材料以及缴纳的契税收据。这个环节需要缴纳的费用还有包括100元的登记费、5元的权证印花税、房屋评估价0.05%的合同印花税。
三十五、房地产评估机构的资质的划分如何确定？
房地产评估机构资质分为A、B、C三级。

A级房地产评估机构应当符合下列资质条件：
1．注册资金100万元以上；
2．有7名以上专职房地产估价师及8名以上专职房地产估价员；
3．从事房地产评估业务3年以上；
4．以房地产评估为主营业务。

B级房地产评估机构应当符合下列资质条件：
1．注册资金50万元以上；
2．有4名以上专职房地产估价师及6名以上专职房地产估价员；
3．从事房地产评估业务3年以上。

C级房地产评估机构应当符合下列资质条件：
1．注册资金20万元以上；
2．有2名以上专职房地产估价师及4名以上专职房地产估价员；
3．从事房地产评估业务1年以上。

三十六、房地产评估报告常见错误类型
（一）报告书结构方面的错误
●报告书漏项（如：缺少估价时点、法人代表签字、估价原则、评估依据、报告有效期、缺附件等）、
●报告书用语不规范：如将估价时点写成估价时间，“坐落”写成“座落”等。或者用抒情语言。
●估价时点设定不正确。如：拆迁评估应当设定在拆迁许可证颁布之日，而不是实地查勘之日。对原估价结论有异议的评估，时点应为原报告书时点。期房价值时点是现在。
●报告有效期除说明一年外，还要说明从何时计算，或者有效的时间段。
●如果考题中出现“估价师声明”，要特别注意如果有2位估价师签字，则该地方是否分别注明谁进行了实地查勘，谁没查勘。
●如果考题中出现“假设和限制条件”，要注意不能假设估价对象报经规范批准改变了用途，或者假设有合法产权。
●估价对象分析时描述不全（应从区位、权益、实物状况3方面说明）
⑴缺少房地产权益状况描述（如：没说明土地使用权性质、土地取得时间、已使用年限，剩余年限。房屋所有权情况等）；
⑵土地实物描述不全面（如：没说明坐落、地形、地势、四至环境、土地开发利用状况）；
⑶建筑物实物描述不全面（没说明分栋建筑面积、规划条件等）；
⑷区位状况描述不具体，如：位于一栋建筑物中的某一套待估房地产区位状况中未说明楼层朝向。
⑸租赁情况交待不清（如：没说明租金标准、租赁期限）。
●选用的估价方法不妥（应根据估价对象类型、估价方法适用的对象、收集到的资料来确定。如：有收益的应当优先选用收益法，比较实例多的应优先用比较法，抵押的优先成本法，拆迁的用市场法，在建工程用假设开发法等）。
●未说明每种估价方法的定义、步骤。
●如果是特殊房地产，要说明是否经过了报批，是否可以做抵押物。
●保险评估不能将土地价值记入。
●划拨方式取得的土地使用权抵押要扣除出让金。
●拖欠工程款的房地产抵押价值要扣除拖欠工程款。
●再次抵押的房地产抵押价值要扣除已担保债权。
●投资价值评估，则很多地方与普通市场价值评估不一样（见《理论方法》第70页）。
●拆迁评估对估价对象用途与面积的认定要符合有关拆迁评估规定（《理论方法》第97页）。
●未说明估价结果确定的理由（各种方法得出的结果差别不大时可用简单算术平均。否则，用加权平均，且权数不宜大于0.7小于0.3。特殊处理要说明原因）。
●拆迁评估的结论应当是完整权利状况下的价值，不应当再扣除抵押、租赁、查封等影响。
●法院委托的司法评估的估价结论应当是完整权利状况下的价值，不应当再扣除抵押、租赁、查封等影响。
●单纯的地价评估要分别表示出单位地价、总地价、楼面地价3种价格。
●对司法委托拍卖评估的，一般只给出市场价值。不给拍卖底价，拍卖底价由法院参考评估结果制定。
（二）各种评估方法中的错误：
⑴比较法
1、可比实例选择不当（如：地段要相近，用途、交易类型要相同，实例的面积不能过大过小、规模应当在估价对象规模的1.5-2范围内，装修设备应当相当。权利性质要相同，交易日期与估价时点要接近，不能相隔过长。如：超过1年）；可比实例数量要3个以上。
2、可比实例的币种未说明，或未化成同一币种。
3、建立价格可比基础时，汇率选择错误（应按可比实例成交时的汇率）。
4、非正常交易情况的要进行交易情况修正，修正时要注意，拍卖、招标的并不一定比协议价格高，如有部分费用转嫁的要进行修正。
5、日期修正计算错误。
6、区域因素修正时，可比实例应当是原成交日期的状况，估计对象是估价时点的状况。
7、因素修正时，将修正方向搞反，分子分母颠倒，土地未作年期修正。
8、在比较情况说明时判断有差异应予修正，但在实际计算中未修正，或情况说明表中无差异，而计算时却修正了。
9、修正幅度过大，单项修正超过20%。
10、计算结果有错；比如：只考虑了地上部分的价格，未计算出地下车库的价格，遗漏了部分房地产的价值。
11、不同性质的房地产（如：居住、工业等），其因素修正时选取的侧重点和权重应不同（《房地产估价理论与方法》）P131。
⑵收益法
1、收益是通过租赁收入计算，如果通过商业收入计算，则费用计算时要扣除商业利润。
2、出租房地产的租赁收入除租金外，还应包括租赁保证金或者押金的利息收入。
3、求有效毛收入时，除有租约限制的外，都要采用客观收入（不能仅依据估价对象实际收入或某一个案例的收入情况确定）。
4、如果有已出租（已签租赁合同）情况，要根据租赁合同的约定，分租赁期内（采用约定租金）和租赁期外（采用市场租金）两种情况，按不同的租金标准分别计算。