土地监控“扩容”难以遏制卖地冲动！

在继“限购令”，限贷，房产税，“一房一价”等等调控措施之后，“土地”成为了当前调控的绝对主角。国土部于5月26日向各省国土部门下发了《关于严格落实异常交易地块上报制度有关问题的函》，要求各县级国土部门及时上报高价地块，对2011年以来的成交地块进行清理，对漏报的地块应在6月30日前补充上报，以便及时为三四线城市房地产价格波动作出预警。

新下发的文件表明，调控当局已将对土地的监控范围扩容到了“县级”。这让笔者不由得想起去年12月份，国土部要求全国105个重点城市及时上报高价地块，当时正值地王频现的时段，调控当局严控“地王”的决心可表。如今房市调控已进入“胶着”时期，在调控组合拳的作用下，一二线城市的房价得到了一定控制，然而却产生了明显的“挤出”效应，三四线城市房价掀起新一轮的涨价潮。据相关数据显示，4月份涨幅居前的大多是三四线城市，如吉林市、锦州市、秦皇岛市等新建住宅环比涨幅均在0.7%以上；而北京住宅价格环比涨幅仅为0.1%，多个一线城市房价涨幅居后。更有报道称，仅在今年前4个月，河北、河南、湖北的一些三四线城市房价已经上涨了50%以上。如此“挤出”效应，实在令人担忧！

三四线城市房价的上涨，一方面“得力”于从一二线城市转移的众多房开商的涌入，另一方面“归功”于炒房团，投机商的进入。房开商的涌入使得土地市场顿时热闹起来，地方政府的卖地热情越发高涨，土地价格越推越高，由于调控措施的力度于三四线城市相对较弱，这给地方卖地，推高地价余留了较大空间。地价上去了，房开商建房成本随之增加，再加之炒房团的逐一跟进，在一二线城市房价“胶着”之期，三四线城市的房价却“涨”声一片。然而对于三四线城市的当地老百姓而言，在这物价飞涨的年头，收入水平并没有随之提高，此时房价又一个劲的追“一”（一线城市）赶“二”（二线城市），使得房价已远远超出老百姓的可承受范围，买房更是难上加难。

在三四线城市“挤出”效应明显之时，调控当局扩容土地监控范围这一举动的影响可谓积极。但是，自去年的《通知》下发至今年5月上旬，各地共上报“交易异常”地块90宗，今年4月份一个月共上报8宗地块。而回想去年十二月份以来，“地王”之声从不绝迹于耳，溢价率超过50%的地块难说仅仅只有上报的那90宗，还有相当多的“高价”甚至“超高价”地块是国土部门所没有发现的。相反，近期以来报道所称的一二线城市土地交易市场较为冷淡，这很大程度上来源于各种调控政策压力下，房地产开发商拿地态度由积极向谨慎转变的结果，而非上报高价地块的《通知》所致。据此，若指望依靠扩容土地监管范围，要求县级以上城市上报高成交地块来达到维稳三四线城市房价的效果，那将是很有难度的！

国土部官员称，如果发现土地出让过程中有违法违规的地方，国土部将要求地方解除土地出让合同，甚至在土地出让还没有完成的情况下，直接叫停一些地块的出让。然而如此罚则能否起到有效遏制地方政府卖地冲动的效果，笔者不敢苟同。有统计显示，实行分税制后的十年，地方的财政收入占国家财政总收入平均为48%，但财政支出占国家财政总支出平均为70%。在支出不断增加，而收入却十分有限的情况下，叫地方政府如何才能不想方设法地扩收？而同时，地方政府通过招拍挂程序所获得的土地出让金全部归于地方财政支配，这对于“缺钱”的地方政府来说是多大的诱惑啊！另外，地方政府一方面是土地的供给者，另一方面又是土地的监管者，同时还是土地经营者，多重身份集于一身，叫地方政府怎么按捺着内心狂热的卖地冲动？

要想扭转地方政府的卖地冲动，就必须改变地方政府对于土地财政的依赖。而要实现这一理想，远不是上报高价地块就能达到的，更急需的是体制上的改革！