千万别被复印件“忽悠”

购房过程中有一个至关重要而又经常被大家所忽视的问题，即“复印件”，此处的“复印件”首先系房地产开发商销售商品房时所必须具备的五证，即《国有土地使用权证》，《建设工程规划许可证》，《建设用地规划许可证》，《建设工程开工许可证》以及《商品房预售许可证》；其次，房地产开发商所提供的五证资料理应是“原件”，然而实际操作中，房开商一般不会提供原件资料，通常代之以复印件。

去年年底，我们对当事人小王提供了咨询，小王的情况是这样的：小王购买了贵阳市某楼盘的二期，在交了首付款之后，忽然听说很多业主要求退房，原因是房开商还没有取得《商品房预售许可证》，小王疑惑的是，其在与房开商签订购房合同时分明看到过《商品房预售许可证》，此时何来房开商尚未取得《商品房预售许可证》之说呢？为探个究竟，小王赶紧到相关部门查询，结果却让小王目瞪口呆：该楼盘开发商确实还没有取得《商品房预售许可证》！

遇到类似经历的人还很多，房开商或者没有《国有土地使用权证》，或未取得《商品房预售许可证》，或缺少五证中的其他证件，尽管遭遇的具体情况有所不同，然而相同的是，购房人在碰壁时都依稀记得自己当初签合同时看到过五证。

根据《中华人民共和国城乡规划法》第三十七条的规定，“在城市、镇规划区内……的建设项目……建设单位应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门提出建设用地规划许可申请，由城市、县人民政府城乡规划主管部门……核发建设用地规划许可证”。

第三十九条规定：“……对未取得建设用地规划许可证的建设单位批准用地的，由县级以上人民政府撤销有关批准文件……”。

因此，建设用地规划许可证是获得土地使用权证书的前提，更是房开商进行房地产开发的必要条件。

《城市房地产开发经营管理条例》第二十三条规定，房地产开发企业预售商品房，应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（三）按提供的预售商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已确定施工进度和竣工交付日期；（四）已办理预售登记，取得商品房预售许可证明。

由上可知，房开商进行商品房预售时必须具备五证。购房不易，在购买商品房的时候，务必要警惕“复印件”陷阱，以避免不必要的麻烦和损失。避开“复印件”陷阱，应注意以下几点：

第一，五证缺一不可。对有购房意向的楼盘，在与开发商签订购房合同之前，一定记住要让开发商出示五证，缺一不可，千万不要因为开发商所称的证件不在售楼部等借口就放弃了亲见五证的意愿。

第二，五证必须是原件。务必警惕开发商出示的仅为五证的复印件或者照片，现今不少开发商为了牟利，往往会通过各种手段来对复印件上的信息进行修改，使之能够蒙蔽购房者，达到售房的目的。唯有原件才是最真实可靠的。

另外，可以事先记下证件的编号，随后登陆本地的房地产管理网站，查询有关五证的信息是否属实。

第三，五证看要点。开发商出具五证后，购房者应注意以下要点：证件上是否有主管部门的盖章；是否有涂改的痕迹；证件所有者是否与开发商的名称一致等。特别要留意的是，在《商品房预售许可证》中，务必看清该证件是否在有效期内以及自己所要购买的房屋是否在许可销售的范围之列；此外，若在《国有土地使用权证》中发现了“临时土地使用证专用章”，则意味着开发商尚未缴足地价款，这将给日后办理产权证带来诸多不便。