地产广告 诱人的“毒苹果”

律师 何先武 律师助理 董普丽

广告于房地产市场中举足轻重，开发商需要依靠广告来扩大宣传面，吸引购房者，而购房者要了解一个楼盘通常得从广告入手，广告为开发商和购房者搭建了合作的桥梁！不少购房者因地产广告而心动，而买房，同时也因广告而黯然神伤！广告不仅诱惑人，而且还会骗人，就像狠毒的后母递给白雪公主的毒苹果，诱人却足以致命！

小杨就是一个中了广告圈套的受害者，2010年小杨想在贵阳市区买一套住房，在去看房带回来的一大叠各式各样楼盘广告中，有一个楼盘的广告引起了小杨的特别关注。据该广告介绍，该楼盘有一个很大的人工湖，湖边柳树成荫，景色十分优美，另外该楼盘还配置有标准规格的足球球场，这让极爱足球运动的小杨向往不已，此外，广告中还说某某著名中学已决定在该楼盘所在行政区域办学，小区住户的子女将来可以优先入读该中学……广告中所介绍的一切恰好与小杨对生活的基本规划和个人喜好相吻合，简单地考察了一下小杨就与开发商签订了购房合同。转眼之间就到了收房的日子，来到小区一看，小杨立刻傻了眼，哪有什么“很大”的人工湖，眼前明明就是一个小水潭；想象中宽敞的足球场浓缩成了甚至连环形跑道都没有的小草场，更让小杨气愤的是，所说的某某著名中学根本没有在该区办学的规划。

广告是房地产营销的一个重要手段，基本上所有楼盘都会做广告，而广告通常无法反应楼盘的真实面目，也就是广告都有失真的地方。一般而言，广告失真有三种表现形式：其一为将没有说成有，如广告中说小区里会有一个幼儿园，入住后却发现传说中的幼儿园还只是“传说”而已；其二是把不好的说成好的，如广告中看到该小区中心有一个建筑结构，称这是小区将来的某个标志性建筑，如雕塑，入住以后却发现所谓的建筑机构却变成了总发出恼人“嗡嗡”声响的配电柜；其三，把小的说成大的，如广告中所说的会有一个很大的人工湖，可入住后才发现“很大”的人工湖变成了一个小水潭。

从法律上来看，广告的内容应该有三种，第一种是如实陈述，这种广告在房地产市场中是比较罕见的；第二种是夸大陈述，这种广告内容是夸大性的表述，性质并不是特别严重，比如将70棵树画成了100颗；第三种是担保性表述，这种担保性表述对于购房者做出是否购买的决定来说相当重要，如每栋楼的层数、楼之间的距离、朝向如何等等。

要想避免所买到的楼跟广告中所见的大相径庭，最好的办法就是将广告中所宣传的内容在合同中予以落实，以白纸黑字的形式将广告内容予以确定，比如将广告中关于业主子女可优先入读某名校的承诺写入合同，具体到该名校的名字，开始办学的时间，无法入读时开发商应承担的违约责任等。

虽然根据现行法律法规的规定，购房者可以广告欺诈、虚假宣传为由起诉房开商，但根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第3条的规定，购房者起诉必须同时满足如下条件：

第一， 规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺在广告中具体确定；

第二， 对购房者决定签订商品房买卖合同有重大影响；

第三， 对价格确定有重大影响的。

根据民事诉讼中“谁主张谁举证”的原则，购房者个人要想证明广告是在规划范围之内、广告内容对购房者决定购买有多大影响以及广告内容对价格影响有多大，都是很难举证的，如此就会面临着败诉的风险。

因此，最好的办法就是将广告内容合同化。但实际上，如今买房通常签订的都是开发商提供的格式合同，对于合同内容开发商一般都不会应购房者的要求进行更改，所以要将广告内容落实到合同中也存在一定难度。不过购房者可以将此作为对开发商履行承诺的诚意测试，如果开发商同意将广告中所涉及的内容加入到合同中，那广告中宣传内容实现的可能性就比较大，如果其断然拒绝，那么广告内容基本上就没有实现的可能性了。

但对于自己特别关注的，尤其是对自己的购房行为有绝对影响的广告内容，购房者在签订购房合同时务必要与开发商达成一致，将该广告内容具体的、详细的写到合同里，同时还要明确广告不能兑现的违约责任。唯有如此，购房者的权益才能更好的受到保护，购房目的也才能真正的实现。